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山东潍坊市区的房价比县城要低这是真的吗?如果是真的,为什么会有这种反差

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网友回答

  

是真的,以NASA夜景地图为例


潍坊是山东比较特别的个例

经济方面:

从NASA夜景图上看,无论青岛或者济南或者烟台、淄博都属于市区亮度集中,辖区内县市区比较暗淡

也很客观的反应出经济和人口在城区集中度要比县市区高不少

但是唯独潍坊,是中心城区一个中型亮度,四周有不小的五个大卫星亮度,亮度区域面积差别不大,甚至以寿光青州2县市相加就比潍坊城区大了,而从数据上看,潍坊几个县市的经济指数也比城区几个区的好看太多了,比如以蔬菜农副产品为主的寿光,以旅游业和烟草加工、机械为主的青州,以肉食品加工和服装产业兴起的诸城等,县市的基础建设和发展都算达标了,但潍坊城区内寒亭、坊子、潍城的人口和经济数据都不如县市。值得一提的是6个下属县级市里,有4个,寿光、青州、高密、诸城是全国百强县。

2014年各县市区、市属开发区生产总值完成情况:潍城区228.3亿元,寒亭区(含经济开发区)186.2亿元,坊子区130.2亿元,奎文区225.5亿元,青州市547.9亿元,诸城市705.4亿元,寿光市762.0亿元,安丘市270.5亿元,高密市553.1亿元,昌邑市356.0亿元,临朐县229.0亿元,昌乐县260.7亿元,高新技术产业开发区340.9亿元,滨海经济开发区261.4亿元,峡山生态经济发展区24.9亿元。 √可见,四个主城区中潍城寒亭坊子相加还没青州高,而城区之和还没有寿光一个县级市高,跟诸城差不多,而单独计算的距离城区较远滨海新区也与县级市最弱的安丘相差不大。发展差距还是不小的。

除了经济和人口,影响房产的还有供需和环境,供需方面潍坊城区内有大量房地产公司扎堆投资建筑,恒大、绿城、泰华都有投建,但是城区消费和人口根本无法消化这一库存,只能依托经济发展吸引外来人口定居买房,很大一部分是下属县级市富裕人群去潍坊城区投资(但是这种情况持续势头不好)

环境方面:潍坊城区水资源短缺,经常采取阶段性供水和停水,而大量的污染企业集中,也让潍坊虽然靠海但是空气质量不高。相比市县,几大县级市都全力发展旅游业打造卫生城市和宜居城市,以温泉和沂山森林公园为名片的临朐,以全省前三绿色植被覆盖率和卫生城市为主的青州,以蔬菜产业园为景观打造城市的寿光都有不错的宜居环境。环境甚至吸引淄博、东营等地居民购买养老房。

交通方面:虽然潍坊是山东省北部交通的枢纽。但是下设市县都有省道和国道,高速公路通达,依托高速寿光蔬菜和诸城肉产品能每天快速运往北京,临朐也可直通物流中心临沂和南下江苏,甚至青州有直达北上广的高铁,在济南青岛1.5小时交通圈内,在北京3小时高铁交通圈。县市区相对独立的方便的交通能力也吸引了外来人口和发展机遇。

基于以上各方面的综合原因,城区房价低于县级市就不难理解了,不像青岛、济南与其县市的房价巨大差距,也不像临沂、威海、烟台主城区房价也并不高。寿光、青州、临朐、诸城等房价都集中在5K~8k的区间水平,与潍坊主城房价5K~6K的平均水平相差无几真是还高一点。这种布局应该是更加健康和合理的。就像有人问为何没有名不见经传的潍坊在山东排名前列一样


没有海尔、没有张裕葡萄酒、没有济南的省会优势,默默无闻的潍坊为何跟济南经济指数越来越接近,甚至在全国地级市排名中也是前段生,也许跟学生考试是一样的:该生虽然没有特别突出的科目,但是好在所有科目都不错,分差不大,总分不低,县级市短板不拖后腿,集邮百强县甚至成为优势。而不是像北京吸血周围县级市的劳动力,吐出主城区的污染企业,单方面的强势优势集聚使得河北并未从中受益太多。 得益于县市区的均衡发展,潍坊没有青岛接近北上广的房价,也没有济南附近的贫困山区,卫星式的发展模式分担了公共设施和人口压力,对区域内交通、教育、医疗更合理,县级市小学到中学义务教育水平不低,全省高考的前列生有记录的很多都在寿昌高密青临,医疗方面各县几乎都有三甲级综合医院,物价水平不高,但是生活机能和消费项目不少,居民生活相对方便。


以下是2016年教育资源资料:(北大清华生源输送学校中,潍坊7所高中被北大、清华认定为名校。北大、清华认定的山东名校一共28所。其中,安丘一中名列山东名校榜的第7名,寿光一中名列第10名,青州市一中名列第14名,高密一中名列第17名,潍坊一中名列第22名!),教育优质资源分布于潍坊各县,县级师资水平高,而不是集中在地级市区的个别中学,这样也有效的减轻了学区房带来的房价抬高和为了子女教育公平而去城区扎堆就业和工作,人口更加分散,房价也相对合理。


真心希望“该生”继续在班里默默无闻的提高成绩,跟齐鲁老祖宗中庸而温和的态度一样,平衡绿色协调的发展,进一步发挥无差科的优势,让各具特色的卫星们保持中高速旋转起来,不冒进不拖沓,出口农业、旅游、生态发展、工业科技散落在卫星上形成多点集聚,城际铁路疏通相连。不要羡慕或依赖政策优先画圈的优势,也许成长中的自己不一样的步伐也可以做别人的小样板。


========================================2016.01.14分割线




感谢给我点赞的朋友,跨过2016年:经济下行压力加大、新常态、国企降薪、二孩全面放开等等因素,无论是大环境还是居民自家的小算盘都发生了变化,更新下近来的房价变化,以及跟山东省其他地市县的横向对比。

潍坊房价折线图:

以下是潍坊区域内县区房价涨跌趋势:

以下是房价地图,可见,经开区≈坊子≈青州,潍城≈寿光,寒亭≈昌乐<安丘,滨海≈临朐,

潍坊主城区相对人口最密集、商业相对发达、也是面积地块较小的奎文+高新区,也只是约等于昌邑、高密、诸城。。。2个小中心+环带卫星的位置分布一目了然

下面是横向对比,青岛、济南、烟台的房价情况

济南城区和县市房价差在4k~5k左右



青岛市中心玉周边县市房价差在1w~1.5w左右


烟台玉县市的房价差:3k~4k左右

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2017.01.09

补充历史因素:城市发展都是人口集聚的过程,村落和户口增加,才有了城市历史进程的演变,而房地产也是人口集聚——老城兴起——凋落——拆迁——新建——扩大新建的过程

这是一张清代山东地图 可以看出区域划分:潍坊区辖内的几个县级市,除高密、昌邑、潍县外,几乎都属于青州府,这也就解释为何民国年代的胶济线最先通过并建站的是青州了。 从历史渊源和历史文化找寻县市以及人口和村落聚集的根源,不难发现,寿光、安丘、临朐、青州、高密、诸城的成为人口聚集点的时间轴不比潍县晚,甚至部分有证可考的历史底蕴更深,比如诸城、青州、安丘的考古发掘更丰富,而昌邑更是最新考古大发现——海昏侯古墓中“南昌”一词中昌的所在。 以这个历史基础,原有的经济老底子,慢慢发展起来,就不难理解为何几个县市的人口和经济要好于潍坊的几个区,从历

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