在建工程抵押贷款最大风险就是工程款优先受偿权

时间：2022-05-09 11:36:05

对于银行来说，在建工程抵押贷款最大的风险就是工程款优先受偿权优于抵押权，由于建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，不仅是由法律直接规定的，而且无须办理登记手续，进而导致银行抵押权的实现存在无法预测的风险。当建设工程上同时存在承包人的建设工程款优先权与银行抵押权时，会对银行产生以下不利影响：银行债权本可以就抵押建设工程处置所得优先受偿，现在却变成了次位受偿，即在承包人行使优先受偿权的情况下，必须确保在工程价款优先偿付后，银行贷款债权才能优于其他一般债权清偿，这样即使抵押权已经得到法院的确认，最终可能也无法实现，这就使得银行投放在建设工程上的贷款资产安全受到了巨大威胁。

物权优先并非绝对，特殊情况下，债权亦可以突破物权得以优先保护，如基于生存居住权而产生的消费者购房请求权，与之对应的规定是原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，但该批复因《民法典》的实施，已于2021年1月1日废止，废止后就消费者购房请求权是否优先于工程价款优先权甚至抵押权已无明确规定。

记者从我市多家大型房地产开发企业了解到，“在建抵押”即“在建工程抵押”，通常指开发商为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保。

工抵房就是工程抵押房。工程抵押房是指在某些条件下，房地产开发商为了后续项目的建设或开发，而向银行或房地产的相关行业(如建筑商、材料商等)进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部(或部分)的产权或使用权。通俗讲就是”开发商没有办法支付工程款而抵押的房子“。

阅读提示：在建设工程领域中，发包人建设资金不足时，通常会以在建工程作为抵押向银行等金融机构贷款，而在受偿顺序上建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，承包人为协助发包人顺利取得贷款、保障抵押权人的受偿顺位处于优先地位，会向抵押权人作出放弃建设工程价款优先受偿权的承诺。若承包人向发包人的抵押权人承诺在发包人结清贷款前放弃工程优先受偿权，在发包人自认其贷款已经清偿的情况下，承包人是否仍享有建设工程价款优先受偿权？

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